以房养老是指什么，有什么意义？

　　以房养老是指什么，有什么意义？着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为百姓担心的问题。2015年8月3日，以房养老政策终于落地实施。人们寄希望于“以房养老”模式可以为老年人养老提供更多的资金保障，享受更好的养老服务。广州作为试点城市之一，以房养老的情况究竟如何？

　　现状

　　“以房养老”保险诸多限制

　　幸福人寿推出的“房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）”是首个“以房养老”保险，该产品打造出住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老模式，即拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　据了解，要购买此保险有很多限制。产品对投保老年人设置了60周岁至85周年（含85周岁）的年龄限制。由于这一产品比普通的人身险产品更为复杂，设置的犹豫期也更长，达到30天（普通产品犹豫期为10天）。依据保监会公布的关于这一产品的条款来看，老年人与保险公司签订合同时，双方将确定基本养老保险金额，这一金额设定要考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等，金额一经确定，将不能变更。老年人每月拿到的养老金要在基金养老金额当中扣除必要的费用，如部分房屋评估费、律师费、保单管理费等。

　　如果老年人在保单生效之后选择退保，将承担退保手续费和其他费用，如养老保险相关费用及损失赔偿。如果在一定期限内老年人无法偿还，保险公司将对抵押房屋行使处分权，即出售（变卖）抵押房屋。

　　目前，广州的房来宝销售情况不容乐观，出现了雷声大雨点小的情况。

　　“养老按揭”换汤不换药

　　2011年10月9日，中信银行总行推出“养老按揭”。这是一张针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，规定凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。中信银行成为国内第一家开展“养老按揭”的银行。

　　据了解，老人把房屋抵押后，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。因为是“试吃螃蟹”，中信银行设置了比较严格的规定和较高的准入门槛：申请贷款人名下至少要有两套住房，养老按揭贷款最长期限为10年，而且贷款也必须用于养老。

　　中信银行会为申请老人所抵押的房屋核定一个养老贷款额度，一般分为5万元或50万元，按约定贷款期限确定每月放款金额，随后，银行按月将养老贷款资金打入养老人账户。如果在抵押过程中，申请人或其子女不同意继续抵押该房屋，也可按照提前还贷方式，一次性将由银行支付的养老金及利息还清之后，房屋便可正常进行买卖。

　　也就是说，“养老按揭”与平常的一般房屋抵押贷款一样，只是换了一种贷款发放形式，平时是一次性拿到贷款，而“信福年华”的方式是每个月拿一笔贷款金作为养老金。这还真是换汤不换药。

　　“以房养老”有一定意义

　　首先，作为老年人，很少有人会那么懂理财，还会去判断P2P风险情况，股票、基金、债权市场动态。而且投资也是有风险的，不可以一直都处于盈利的状态，万一投资亏损，养老金少了或者没了，老人的生活保障就没了，房子也没了。而且随着老年人的年龄逐渐增大，将房子出售获取资金用来理财，老人是否有能力来完成理财直到终老？这也是值得我们思考的问题。万一银行破产了，那老人就老无所养了。

　　其次，如果选择自己将房子出租来养老，能否应付以后租金、房价下跌的风险？目前，国内的房地产市场已经处于危险状态，很多二三线城市，大量商品房空置，商品房越建越多。商品房价格总体上是会往下走的。届时是否还会有那么多的租房群体？如果没有，那房屋的价值和出租价格也是要下降的。

　　此外，年纪越大的老人，去办理以房养老，获得的钱会越多。按照幸福人寿的产品设计，86岁前缴纳的延期年金用以抵御长寿风险，使该老人仍能以同样的标准继续领取养老金直至终身。这也是这款产品的优势所在。

　　看法

　　不看好以房养老

　　苏奶奶（58岁）：我有一套房，也有退休工资，所以不会去试“以房养老”这一方式。以后要是自己行动不方便了，就把房子出租出去，自己拿着租金去住养老院，但绝不会把房子抵押出去。这个房子是我和老伴的回忆，也有孩子们的回忆。

　　李小姐（25岁）：目前“以房养老”还不是很成熟，比如说未来如果房屋增值了，增值的部分应该和老人分享。现行房价处于上行期还能够保证收益，但是如果房价跌了，保险公司要顶着亏损的风险，这一风险就会抛给老人。