关于《武汉住房公积金异地个人住房贷款实施细则》（试行）的解读

　　一、修改《武汉住房公积金异地个人住房贷款实施细则》（以下简称《公积金异地贷款实施细则》）的必要性。

　　2014年12月31日，武汉住房公积金中心公布了《住房公积金异地贷款实施细则》（武公中发[2014]49号）。该细则的出台，对规范异地个人住房贷款管理，防范异地贷款风险，支持缴存职工异地购房需求，保障缴存职工贷款权益，发挥了重要作用。

　　2015年、2016年住建部就异地贷款相继出台了3个规范性文件，与国家部委的规范性文件相比，我市公积金异地贷款实施细则明显不能满足现行管理要求，主要体现在以下几个方面：

　　一是我市异地贷款的受理范围明显偏窄。现行异地贷款的范围仅限于省内城市及长江中游城市群省会城市之间的异地使用合作（长沙、合肥、南昌、武汉），在其他省份城市缴存公积金的职工暂不能办理；

　　二是异地贷款的办理流程不够清晰、明了；三是住房公积金异地个人住房贷款城市间的职责分工不明确。

　　为进一步落实住建部《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》（建金[2015]135号）和《住房公积金异地个人住房贷款若干问题通知》（建金[2016]230号）要求，有效防范和控制异地贷款风险，充分发挥制度的住房保障作用，迫切需要对现行的《公积金异地贷款实施细则》进行修改和完善，以加强对武汉住房公积金异地贷款使用方面的管理，提高服务效率，更好的维护住房公积金缴存者的合法权益。

　　二、《公积金异地贷款实施细则》主要修改内容

　　（一）明确了公积金异地贷款受理范围

　　异地贷款受理范围：具有武汉市户籍，在武汉市行政区域外正常缴存住房公积金的单位缴存职工，在本市购买普通自住住房时，可向武汉住房公积金管理中心申请办理异地个人住房公积金贷款。

　　（二）明确了公积金异地贷款城市间的职责分工

　　对缴存城市公积金中心和贷款城市公积金中心做出了明确的职责分工。缴存城市住房公积金管理中心负责审核职工住房公积金缴存和贷款情况，向贷款城市公积金中心出具书面证明，并配合贷款城市公积金中心核实相关信息；贷款城市公积金中心负责异地贷款业务的咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理等工作。

　　（三）明确了异地贷款的对象和条件

　　一是增加了借款人还贷能力的贷款条件，明确了借款人及配偶有稳定的经济收入来源和按时还本付息的偿贷能力；

　　二是增加了借款人信用审核标准，借款人及配偶信用良好，符合武汉公积金中心《个人住房公积金贷款信用审核标准》；

　　三是规定了异地贷款购房合同签订有效期，借款人办理异地贷款时，与开发商签订的购房合同时间在一年之内，首付款不少于购房总价的20%。

　　三、政策执行的口径解释

　　（一）住房套数的认定标准

　　政策内容：即缴存城市和本市的房屋套数及公积金贷款次数合并计算。

　　政策解读：

　　（1）由银行工作人员查询借款人职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）在武汉市房产主管部门的房屋登记信息系统（打印市房产信息中心出具的《借款人家庭住房信息查询结果通知单》）的住房情况和缴存城市出具的房查通知单以及武汉住房公积金系统查询贷款情况、缴存城市出具的《异地贷款缴存使用情况证明》上记载的贷款次数合并计算；

　　（2）借款人及配偶在本市及缴存城市未使用过公积金贷款，且本市查询房屋登记信息系统及缴存城市房屋登记信息体系统中无住房信息（或查询的房屋信息与拟申请公积金贷款所购房屋为同一套住房的），为首套住房。

　　（二）关于第二套住房贷款发放对象

　　政策内容：（1）职工及配偶首次利用住房公积金贷款购买自住住房，在本市房产主管部门及缴存城市的房屋登记信息系统中，其家庭已登记有一套住房且建筑面积在140平方米以下的；

　　（2）职工及配偶已使用公积金贷款购买过一套住房，该笔贷款已结清，且现住房面积在140平方米以下、再次申请贷款购买住房的。

　　政策解读：

　　有下列情况之一的，按购买第二套住房认定：

　　（1）借款人及配偶首次利用公积金贷款购买住房，在本市房屋登记信息系统及缴存城市的房屋登记信息系统中，其家庭已登记仅有一套住房，且建筑面积在140平方米以下，并与拟申请使用公积金贷款所购房屋非同一套住房的；

　　（2）借款人及配偶已使用公积金贷款（且贷款金额不足60万元）购买过一套住房，即公积金系统有贷款记录或缴存城市有一次公积金贷款并已结清贷款，再次申请贷款购买住房的。

　　（二）异地贷款的对象和条件

　　1、异地贷款的对象

　　执行口径：具有武汉市户籍且在武汉市行政区域外连续正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的职工，可申请异地贷款。

　　政策解读：异地贷款对象放开了原有仅限于湖北省内及长江中游城市群（长沙、南昌、合肥、武汉）的公积金缴存职工服务对象。具有武汉市户籍，在武汉市行政区域外连续正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的职工，均可申请异地贷款。

　　2、异地贷款条件

　　执行口径：在缴存城市和本市未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已结清的，且无影响异地贷款偿还的其他负债。

　　政策解读：中心工作人员根据缴存城市中心出具的《异地缴存使用证明》上记载的贷款次数及结清证明进行审核，并缴存诚市中心进行联系核实。

　　（三）异地贷款额度计算方式

　　执行口径：异地贷款额度、期限按照《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》执行。

　　政策解读：按实际还款能力计算公式为：贷款额度＝（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×35％×12个月×贷款年限。

　　按住房公积金缴存状况。贷款额度按照借款人的公积金缴存时间和缴存余额综合确定，计算公式为：贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×借款人公积金缴存时间系数；公积金缴存账户必须为正常缴存账户。

　　除以上外规定外。借款人及配偶其中一方在本市缴存住房公积金，另一方在异地缴存的，或者借款人及配偶均在异地缴存住房公积金的，申请异地贷款时，贷款额度合并计算。

　　（四）关于政策执行时间的说明

　　异地贷款新政自通知颁布之日起开始执行，为保证贷款政策调整的平稳过渡，在具体操作上设定政策过渡期，并以购房签约时间为节点，加以区别对待。

　　1、在异地贷款实施细则颁布之日前，各贷款经办银行已受理并在公积金系统登记的贷款申请，仍按原异地政策标准执行；

　　2、在异地贷款实施细则颁布之日前，购买一手房，已签订认购书并交付定金、或已交首付款签订合同的公积金贷款申请人，如能提供认购书及定金电子账单原件、或能提供首付款电子进账单原件，由贷款银行工作人员持借款人相关资料到武汉公积金中心的下属经办部门（市中心业务部、各分中心业务大厅），对借款申请人的购房时间进行审核认定，如购房时间确认为政策颁布时间前的，由中心工作人员审查《借款人家庭住房信息查询结果通知单》等资料，通过系统登记并出具《职工家庭公积金贷款套数标准确认表》盖章，交银行工作人员按原申请通道受理，按原贷款政策标准执行；

　　3、贷款新政颁布之日起购房申请异地公积金贷款的，一律按新规定执行。

　　武汉住房公积金管理中心

　　2018年11月19日